Що робити з кварталами застарілого житла?

 

Що робити з кварталами застарілого житла?

 

Жителі «хрущовок» добре розуміють, про що мова: застарілі мережі, відсутність ліфтів, низька енергоефективність конструкцій і повна безперспективність у вирішенні цих проблем. Чи можливо на місці таких будинків побудувати сучасне комфортне житло? Таке питання обговорили фахівці Міждержавної гільдії інженерів-консультантів.

Що робити з кварталами застарілого житла?

Жителі «хрущовок» добре розуміють, про що мова: застарілі мережі, відсутність ліфтів, низька енергоефективність конструкцій і повна безперспективність у вирішенні цих проблем. Чи можливо на місці таких будинків побудувати сучасне комфортне житло? Таке питання обговорили фахівці Міждержавної гільдії інженерів-консультантів.

Висновки невтішні.

Питання комплексної реконструкції застарілого житла вперше на державному рівні розглядалося у 2004-2005 роках.

В результаті було розроблено і прийнято Закон України № 525-V від 22 грудня 2006 року «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», який набрав чинності 16.01.2007 та до сьогодні є основним законодавчим актом з цих питань.

Окремі аспекти щодо комплексної реконструкції житла унормовано також іншими законодавчими актами України, зокрема ст. 34 Земельного кодексу України, ст. 33, 34 та 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ст. 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» тощо.

На папері, начебто, все просто: місцева влада приймає відповідні рішення, знаходить інвестора – забудовника, той будує «стартові» будинки із просторими комфортними квартирами, у які поступово переселяє мешканців, а на звільненій земельній ділянці споруджує житло для продажу на ринку. В результаті – всі задоволені.

Спроби практичної реалізації

Передусім у практичну площину питання комплексної реконструкції застарілого житла намагалися перевести у столиці, як найбільш інвестиційно привабливому місті України.

Розпорядженням Київського міського голови № 224 від 25.08.2004 було утворено робочу групу із розробки Комплексної програми реконструкції мікрорайонів та кварталів, що забудовані житловими будинками першого періоду індустріального домобудування у м. Києві.

Відповідні заходи були серед ключових завдань Програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства міста Києва на 2010-2014 роки та Програми використання та охорони земель міста Києва на 2011-2015 роки.

Відповідно до розпорядження КМДА від 24.05.2004 № 850 розпочато реалізацію першого проекту з реконструкції та забудови території мікрорайону, обмеженого вулицями Попудренка, Мініна, Червоноткацькою та Червоногвардійською у Дніпровському районі м. Києва (Соцмістечко). Проект досі не завершено.

Мінрегіонбуд у 2008-2013 роках разом місцевими органами влади та розглядали питання пілотних проектів комплексної реконструкції застарілого житлового фонду. Було схвалено перелік таких кварталів у 12 містах України: Вінниці, Дніпропетровську, Донецьку, Києві, Луцьку, Миколаєві, Полтаві, Сумах, Харкові, Хмельницьку, Чернівцях, Чернігові. Втім більшість місцевих органів виконавчої влади вважали, що реалізація пілотних проектів гальмується насамперед через непривабливість для інвесторів в умовах кризового стану будівельної галузі та відсутність бюджетного фінансування. В окремих містах було виконано лише роботи з підготовки містобудівної документації, і не більше.

У державному бюджеті на 2007 рік Мінжитлокомунгоспу за бюджетною програмою КПКВ 2701810 навіть виділялися кошти для здійснення заходів щодо комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду (50 млн. грн. із загального фонду та 200 млн. грн. за спеціальним фондом). Порядок та напрямки їх використання було затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 16.04.2007 № 629.

Чому ж питання досі не зрушило з місця?

Чинне законодавство потребує коригування з метою вирішення принаймні трьох основних проблемних питань, які сьогодні стоять на заваді реалізації проектів комплексної реконструкції застарілого житла:

1) забезпечення можливості відселення мешканців у разі згоди переважної більшості з них (чинна редакція Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» передбачає відселення за умови згоди усіх власників (наймачів), що практично унеможливлює реалізацію інвестиційних проектів);

2) законодавчого закріплення необхідності безоплатного надання житла лише тим членам сім’ї власника (наймача), які разом з ним були зареєстровані та перебували на квартирному обліку на певну дату (після прийняття рішення про комплексну реконструкцію стрімко зростає кількість «зареєстрованих» членів сім’ї);

3) коригування коефіцієнту, на який може бути безоплатно збільшена площа, яка надається власнику (наймачу) жилого приміщення, який не перебуває на квартобліку (на сьогодні установлено коефіцієнт 1.5). Доцільно вирішення цього питання передати на місцевий рівень. Органи місцевого самоврядування зможуть диференційовано підійти до установлення такого коефіцієнту в залежності від особливостей конкретного населеного пункту та інвестиційного проекту.

До Верховної Ради України вносилися законопроекти, які ставили за мету врегулювання зазначених питань в тій чи іншій мірі. Серед них урядовий законопроект № 2437 від 24.04.2008, який не знайшов підтримки у сесійній залі саме у зв’язку з питаннями, пов’язаними з відселенням мешканців, та законопроект № 2496а від 03.07.2013, внесений групою народних депутатів, який було відкликано по закінченню каденції Верховної Ради попереднього скликання. Однак на сьогодні таких проектів немає. Питання не на часі?

Проблема остаточно зайшла у глухий кут після прийняття Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», яким, з одного боку, на власників житлових та нежитлових приміщень повністю покладено обов’язки з утримання, ремонту та реконструкції житлового будинку, а з іншого, – до їх спільної власності віднесено земельну ділянку та прибудинкову територію.

Чи може в такому разі реалізуватися інвестиційний проект з комплексної реконструкції кварталу, якщо навіть після знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкову територію, зберігаються за його співвласниками? Як це корелюється з механізмами комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житла, визначеними відповідним законом?

Законодавці, очевидно, такі питанням перед собою не ставили.

О. Непомнящий

д-р наук з державного управління,

Заслужений будівельник України,

член Ради Міждержавної гільдії інженерів консультантів