Про новий Порядок реєстрації речових прав на нерухоме майно

Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 затверджено новий Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. В чому новації цього документу та які потенційні ризики з ним пов’язані? Відповіді на ці питання шукали фахівці Міждержавної гільдії інженерів-консультантів.

Прийняття цього Порядку пов’язано з набранням чинності з 1 січня 2016 року нової редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». У ньому відображено і деталізовано концептуальні новації цього Закону:

• розширення суб’єктного складу осіб, які наділені повноваженням проводити державну реєстрацію прав та передача функцій з державної реєстрації прав та бізнесу виконавчим органам сільських, селищних, міських рад (у тому числі об’єднаних територіальних громад), місцевим держадміністраціям, нотаріусам та акредитованим суб’єктам;
• уніфікація процедур державної реєстрації нерухомості та бізнесу;
• запровадження принципу екстериторіальності у межах області;
• запровадження можливості подачі електронних документів для проведення реєстраційних дій у сфері нерухомості усіма суб’єктами;
• скасування паперової форми витягу з реєстру та свідоцтва про право власності;
• скорочення переліку документів, що подаються для державної реєстрації нерухомості й бізнесу тощо.

При цьому ряд позицій, пов’язаних з державною реєстрацією прав на завершені будівництвом об’єкти, потребує розгляду в контексті містобудівного законодавства.

Згідно з частиною другою статті 5 Закону, якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього ж Закону.

Зазначеною статтею визначаються особливості державної реєстрації прав на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад та закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року.

Зрозуміло, що прийняття їх в експлуатацію не потребується, оскільки на момент завершення будівництва чинне на той час законодавство на державному рівні не містило такої вимоги.

Довідково:

Порядок та умови прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва було встановлено постановою Кабінету Міністрів України від 05.08.1992 № 449 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів державного замовлення». Прийняття в експлуатацію об’єктів, не включених до державного замовлення, здійснювалося у порядку, визначеному Урядом Автономної Республіки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за погодженням з Державним комітетом у справах містобудування і архітектури.

Для проведення державної реєстрації прав власності на такі об’єкти подаються лише виписка із погосподарської книги та документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку.

За загальним правилом проведення технічної інвентаризації при цьому є необов’язковим.

Однак не слід забувати, що відсутність технічного паспорта у переліку документів, визначеному пунктом 42 Порядку, не звільняє в окремих випадках від необхідності його подання. Так, пунктом 54 цього ж Порядку установлено, що для державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна у разі, коли в документах, що подаються для такої реєстрації, відсутні відомості про технічні характеристики відповідного об’єкта, подається технічний паспорт на такий об’єкт.

Спрощена процедура реєстрації прав власності покладає додаткову відповідальність на власників збудованих до 5 серпня 1992 року об’єктів нерухомості, про які мовиться, за достовірність як технічних характеристик будівель і споруд, так і дати завершення їх будівництва. Адже здійснення реконструкції чи капітального ремонту після зазначеної дати без дотримання процедур, визначених містобудівним законодавством, у тому числі без прийняття об’єкта в експлуатацію є самочинним будівництвом, що тягне за собою визначені законом санкції.

        Відповідно до пункту 41 Порядку для державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна не подається документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку. Це ж стосується і реконструйованих об’єктів (п. 44). В умовах, коли 99 відсотків об’єктів будівництва будуються і приймаються в експлуатацію за декларативним принципом, вилучення такого документу може мати досить неоднозначні наслідки. Покладатися на відомості земельного кадастру при цьому поки-що також не доводиться.

        Чи не призведе це, з одного боку, до легалізації самочинної забудови, а з іншого – до проблем з реєстрацією прав власності через неузгодженість відомостей у державних кадастрах, – час покаже.     

Відповідно до пункту 43 Порядку, для державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна державної або комунальної власності, будівництво якого завершено та право власності на який не зареєстровано до 1 січня 2013 року, не подається документ про прийняття об’єкта в експлуатацію.

Оскільки законодавство не містить будь-яких виключень щодо прийняття об’єктів в експлуатацію залежно від форми власності, актуальним залишається положення частини восьмої статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», відповідно до якої експлуатація закінчених будівництвом об’єктів, не прийнятих в експлуатацію (якщо таке прийняття передбачено законодавством), забороняється.

Навіть за наявності державної реєстрації права власності органи держархбудконтролю керуватимуться зазначеною статтею і, відповідно, будуть вживати передбачені законодавством заходи. То ж замовникам будівництва та власникам об’єктів нерухомого майна краще врахувати ці обставини.

Що варто знати про державну реєстрацію прав на реконструйовані об’єкти нерухомого майна?

По-перше – щодо термінології. Порядок під поняттям «реконструкція» визначає також реставрацію та капітальний ремонт об’єктів будівництва. Про це не слід забувати при поданні відповідних документів.

По-друге, пунктом 44 Порядку установлено, що державна реєстрація права власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна проводиться виключно у разі зміни відомостей про суб’єктів речових прав. У разі зміни відомостей про об’єкт нерухомого майна, визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни такі відомості вносяться до Державного реєстру прав відповідно до законодавства поза процедурою державної реєстрації прав.

Якою при цьому має бути процедура внесення змін до реєстру залишається незрозумілим, оскільки ст. 26 Закону щодо цього установлює лише дві вимоги:

у разі зміни відомостей про об’єкт нерухомого майна, у тому числі зміни його технічних характеристик, за заявою власника чи іншого правонабувача вносяться зміни до записів Державного реєстру прав;

подання та отримання документів за заявою про внесення змін до записів Державного реєстру прав здійснюються у порядку, передбаченому для державної реєстрації прав.

Ряд питань виникає при поданні документів для реєстрації права власності на квартиру у багатоквартирному житловому будинку.

Частину документів у такому разі подає замовник будівництва: документ про прийняття в експлуатацію будинку, довідку про присвоєння поштової адреси, перелік інвесторів та документ, що посвідчує право власності на об’єкт у разі його реконструкції. Інші документи відповідно до пункту 63 Порядку подаються власником квартири.

При цьому технічний паспорт на квартиру включено саме до пункту 63 Порядку, тобто обов’язок щодо його подання покладено на власника житла. При цьому технічна інвентаризація об’єкта будівництва проводиться перед прийняттям його в експлуатацію на замовлення забудовника.

Неузгодженість правовідносин викликає численні нарікання з боку громадян та необхідність, подекуди, проведення повторної технічної інвентаризації.

Сподіваємось, за результатами аналізу практики застосування нового Порядку до нього буде внесено необхідні зміни.